广州一手房价今年首次环比下跌 郊区降幅明显
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在“三限”政策下,广州楼价在数据上持续下跌。数据显示:6月份广州一手住宅网签均价为12828元/平方米,环比下跌1.5%,同比上涨3%,楼价环比连续三月下跌。有业内人士质疑官方数据是限制了高价盘的网签所致,难以真实反映市场状况。另外,广州的土地市场上半年表现强劲,1-6月的土地出让金高达243.7亿元,超过去年全年,多宗地王的拍出尤为抢眼。有关部门解释称增加土地供应缓解楼价上涨。

前言
广州各区发展不平衡由来已久,大部分的资源都集中在中心城区,尤其是在公共资源配套方面,中心城区仍然占据了绝对优势。尽管广州的边界,早已一拓再拓——2014年至2015年间,萝岗、黄埔合二为一,增城、从化撤市设区,广州市辖区面积由3843平方公里跃升至7434平方公里,较区划调整前跃升一倍,面积甚至超过上海。

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其实要房价在数据上下跌很简单,操弄数据是最没有技术含量的游戏,首先就是找各种理由限制高价盘网签,其次是对相对低价区域的住房销售采取鼓励措施,不对签售做任何限制,比如从化和增城甚至没有限购政策。从化增城的楼盘销售一放量,越秀天河的楼盘销售一缩量,房价就“被平均”了,当然会下跌。可是这样的下跌有任何意义吗?

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上月广州全市一手房网签均价环比下降,中心六区住宅网签均价为28284元/平方米。资料图片

市民盼楼价下跌真如久旱之盼甘霖。广州上半年土地出让金高达243.7亿元,超过去年全年,有关部门解释称增加土地供应缓解楼价上涨。对于这样的说法,笔者不敢苟同。所谓土地财政,无非就是政府卖地赚钱,与缓解楼价上涨并无必然关联。

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广州不断扩容的目的,确实有利于广州进一步发展空间,优化资源配置和实现区域统筹发展。但将近三年过去了,不平衡的局面仍然非常明显,各区除了面积发生变化,“贫富悬殊”也在增大。
广州各区差距有多大
我们从几张图可见一斑:
首先是大家非常关心的房价图,如图所示,从各区来看,始终是越秀、天河遥遥领先,花都、从化被远远抛离。

今年以来连续上涨的广州一手房价终于在上月第一次停下了脚步。记者12日从广州市国土房管局获悉,上月广州房地产市场运行情况报告日前出炉,其中显示,2014年7月,广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市,下同)新建商品住宅网上签约面积53.59万平方米,网上签约均价15535 元/平方米,降幅达9%。

一直以来,一种说法颇为流行——要想房价下跌,只需要增加土地供应即可。相关部门的解释就是来源于此。果然如是吗?如果是纯粹的工业产品,比如肥皂、手机或者电视机,这一理论是成立的。但是,房子并不是简单纯粹的工业品,附着在上面的城市福利至少包括绝大多数的家庭都必须面对的教育问题、医疗问题等等。老城区土地稀缺,老城区的房子买少见少的情况下,加大郊区乃至远郊地区的土地交易,对于政府来说自然是求之不得的好事。但是对于日后要在郊区入住的市民而言,却并不是一个完全满意的选择。上世纪90年代,诸多广州人在番禺买房,几年之后,孩子长大需要上学,对于学位质量有要求的一部分人不得不回流老城区。时至今日,由于越秀等老城区的教育优势,这一回流并未完全停止。

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专家表示,广州正逐步走出限价、限签放松初期对房价数据的干扰,房价数据反映出的趋势与市场现状是吻合的,更接近市场现状,而光从首次环比下跌尚难以判断广州楼市是否真正拐入下降通道。

老城区的土地资源无大幅增加之可能,郊区的公共服务水准短期内又无法与老城区同步,郊区土地和商业地块的大卖特卖,对于缓解房价上涨到底能起多大作用?答案不言自明。资源分配的模式不打破,稍微有点经济能力的居民就会更多地涌入老城区,只是把郊区的房子作为第二居所和休闲度假之地。

广州各区2016及2017年二手房价图
越秀、天河这样高大上的房价,自然有是因为有完善的生活配套和强大的经济实力做支持。毕竟深耕多年,底子雄厚。
在生活服务配套方面,大多数人最重视的就是学校教育和医疗。这里我们以2000米栅格为单位,作出小学的分布栅格图。由图可见,学校密度集中在越秀区,周边的海珠、荔湾、天河也有所蔓延。

房价

在这场击鼓传花的游戏中,地方政府永远处于赢家的位置。房价上涨,赶快卖地,以获取最大收益。至于“地王”是否会变“烂尾王”,早就没了关系,风险全部在开发商和买房者身上。地方政府占尽好处,还要说“增加土地供应缓解楼价上涨”,这让为高房价所苦恼的市民情何以堪。如果房价下跌,土地市场不好,地方政府则可以少卖地,“雪藏”一些优质地块,作为一个土地垄断者,它丝毫不担心有人会出来搅局。这蛋糕迟早是自己的,只不过是早吃和晚吃的差别。

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外围郊区纷纷降价

广州小学分布栅格图

花都房价猛跌9%

以同样方法计算出广州****医院的分布栅格图美高梅官方网站,。也仍然集中在中心区附近。学校、医院不易搬迁重建,此种过度集中的状况看来近期也难以改善。

今年以来,广州一手房价连续上涨,从1月的13263元/平方米飙升至6月的17047元/平方米,刷新了历史新高。这一疯狂上涨的步伐终于在上月停下了脚步,上月广州全市一手房网上签约均价15535元/平方米,环比降幅达9%,但是相比去年7月仍涨2205元/平方米,同比涨幅16.5%。

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其中,中心6区新建商品住宅网上签约均价28284元/平方米;外围4区新建商品住宅网上签约均价13483元/平方米。

广州医院分布栅格图
从近年的各区人均GDP图可以看出,也是天河、越秀区一路领先,白云区,海珠区落在后面。而南沙、萝岗拜工业布局较多,人口较少的原因,人均GDP也不太难看。

记者对比数据发现,越秀、海珠、花都、番禺、南沙、从化、增城这五个区域的一手房均出现不同程度的下跌,外围郊区成为此番降价的重灾区,除了萝岗之外,无一幸免。

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跌幅最大的是花都,从6月的10006元/平方米下跌至上月的9129元/平方米,跌幅达到9%。

近年广州人均GDP热力图
趋势也在改变之中...
当然,随着经济的不断发展,以及低廉房价的吸引力,大规模的人口流动现象已在发生。可以看出,中心区域出现人口净流出的现象,而周边出现人口涌入现象。
从下面的各区非户籍人口数量热力图(常住人口-户籍人口)中,可以看出近年人口的流动趋势:白云区最多,越秀,荔湾区包尾。

增城、从化两个此前受区划调整利好消息刺激的区域,一手房价降幅均超过7%。

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寸土寸金的老城区越秀区一反常态,一手房价下跌了2037元/平方米,跌幅达5%,这也是中心六区中跌幅最大的。相比之下,荔湾一手房则是逆势而上,从6月的20625元/平方米猛涨至上月的22124元/平方米,上涨了7%。

广州非户籍人口数量热力图
相应的,各区人口增长率热力图也反映出:黄埔和白云区的人口增长率领先,是新广州人落地的一大地点越秀区排最后。根据人口普查数据显示,市中心区人口的老龄化及人口衰减,已经是不可忽视的痛点。
(注:因部分图表需比较2015年前数据,故制图中没有加入从化、增城,以免比较不当)

值得一提的是,在广州各街道一手房价列表中,豪宅扎堆的猎德街上月以58098元/平方米的价格领跑全市各街道,涨幅高达22%。业内人士认为,天河的豪宅限签放开,部分高端楼盘销售一下子扎堆成交,由此拉高了区域的总体均价。

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成交

广州各区人口增长图
看完以上数据,再看回广州房价分布,则可看出,房价分布确实与以上人口、经济等因素有关!然而,要预测未来广州房价的走势,我们也要看到了另一个重要因素的影响:政府土地出让。
广州土地出让之格局分析
据不完全统计,2017年截止4月为止,广州出让了14块住宅用地,而2016年出让了27块住宅用地,2015年出让了31块。

五区一手房

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成交跌幅超三成

根据2016年至2017年4月住宅的拍卖供地情况来看,住宅用地主要集中在增城(16宗),荔湾5宗、南沙、番禺各4宗,花都、黄埔、白云各3宗,海珠2宗,从化1宗。越秀天河则是一片空白。
2015年至2017年4月住宅的拍卖供地

从成交量看,上月,广州新建商品住宅网上签约面积达到53.59万平方米,相比6月份环比下降了28%。

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记者查阅广州市国土房管局阳光家缘数据看到,截至8月11日,广州全市一手商品住宅可售货量高达865.22万平方米,如果以上月的成交面积计算,消化时间将达到16个月。

图片.png

数据显示,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心6区新建商品住宅网上签约面积11.57万平方米;花都、番禺、南沙、萝岗等外围4区新建商品住宅网上签约面积27.65万平方米。增城市新建商品住宅网上签约面积12.12万平方米,光是一个增城的成交量就超过了中心六区的总成交量。

供地数量热力图来看就更明显了,增城和黄埔都是一路领先,其他区域主要是陪跑的角色。
广州2015年-2017年4月供地数量热力图
从中,我们可以得出几个小结论:
1
近年供地以外围郊区用地为主,而土地供应又影响了建成楼盘的位置及价格。这几年入市主要楼盘大多集中在外围郊区,市区供应并不多。
广州的一手房价均价之所以低,最主要原因是成交以外围低价盘为主,中心区成交少,因此也间接的拉低了广州均价。
此外,相对于广州仍然需求甚大的住宅市场,广州的供地仍显不足,供地的数量及面积,也会直接影响今明两年的楼盘上市。
根据资料显示,截止到2017年3月,广州全市楼盘库存面积仅588万平方米,不足5万套,消化周期仅为5个月。
与此同时,4月初,住建部与国土部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,被认为将在一定程度上影响2017年全年土地市场走势。
该文件提出,各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

分区域看,除了增城之外,广州其余所有区的一手房成交量均应声下跌,而且荔湾、天河、白云、番禺、从化五区一手房成交量跌幅均超过三成。从化一手房成交量从6月的6.07万平方米下降到上月的2.24万平方米,环比暴跌63%,领跌广州全市。

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与各区一手房成交的哀鸿遍野相比,广州一手房供应则是出现井喷。数据显示,2014年7月,广州市批准预售商品房10864套,批准预售面积101.56万平方米;其中,批准预售商品住宅6816套,批准预售面积72.83万平方米,这一预售面积远远超出了上月广州全市的一手房成交量。

按照文件精神,库存及消化周期较短的广州,是否会一反2016年趋势,增加供地,以解决广大未上车群众的需求?让我们拭目以待。
当然,即使今年真的完成土地整理,增量供应上市,影响的也应该是2019年以后的楼市。作为长效机制,在近期可能看不到明显的变化。
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从2015年起,从化的土地供应均为0,如果不考虑其他供地渠道,从化的楼盘可能处于有出无进的阶段。尽管过往从化作为广州的后花园,一向是大型楼盘的主要供应者之一,但如果供地减少,从化的楼价在现有基础上,是否会因为供求紧张,而在现有基础上继续上涨?
3
如前所述,广州拍地数量主要集中在郊区,但中心与外围资源又如此的不平衡,靠近市区的少量地块难免吸引更多的关注目光。从数据可以看出,这两年的拍地”网红”是荔湾区广钢新城,以及海珠区石岗路附近广纸地块。

纵深分析

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广州一手房会转头下跌吗?

图片来自网络

经过长达半年的焦灼与拉锯,广州一手房价今年以来首次出现环比下跌,这背后释放着什么样的信号?接下来,广州一手房价是否会继续走下“台阶”,持续下跌?目前广州的楼价只要稍有变动,涨跌之间的差额就相当于普通工薪族一年半载的收入。楼市成交量跌到谷底,价格略降,未来局势不明,令买家举棋不定。

在2014年初及年底,广钢新城地块均有大量出让,楼面均价在1.4-2.3万左右。而到了2016年底,几乎在同样地块拍卖,价格则已经是粗暴直接的翻番节奏~
2016年11月25日地块出让情况

有专家表示,7月份价格下降受成交结构影响比较大,“价格下降很正常”。合富辉煌首席分析师黎文江表示,有不少楼盘其实是5、6月为了冲刺年中业绩降价成交,如今限签放开在7月份网签成交,这也拉低了7月份的一手房价格。

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保利地产首席研究员吴定金说,一个月的房价数据受结构性的影响会比较大,目前光是看一个月的房价下降还不足以判断未来广州房价的走势,可能还需要看一段时间内的房价走势会比较科学。

图片来自网络

中原地产项目部总经理黄韬表示,限签以后,大量豪宅楼盘成交拉高了广州全市均价,导致前几个月广州一手房价逆势上涨,从7月的房价数据看,广州正逐步走出限价、限签放松对房价数据的影响,实际上反映出的房价趋势与市场现状是吻合的,更接近市场的真实状况。

广钢新城部分出让地块及建成楼盘一览

他认为,目前广州一手房成交并没有人们想象的那么差,如番禺、萝岗有大量公寓成交未纳入住宅统计,不少楼盘有一些购房客已经初步达成意向、等待社保等满3年可以购房后正式签约,而且,在当前各地纷纷放松限购的状况下,有一些开发商也准备观望,因此降价的动力并没有之前那么大。

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“金九银十”成交能否回升?

价格为楼盘在当月所售均价

楼市的传统销售旺季“金九银十”即将到来,经历过上半年的各种挑战,今年的“金九银十”成色如何?

与广钢地块类似,一江之隔的海珠区广纸地块(近石岗路)也有一年半翻番的记录。在2015年9月,雅居乐以楼面价23185元/平取得石岗路地块,而到了今年2017年3月29日,附近地块由时代地产以55437元/平方米楼面价竞得,溢价率219%,含配建44100平方米。地块总价约20.4亿元。这一楼面价刷新了广州市内的楼面价格新高。
2015年同年,广州土地市场也拍出了其他相对的“靓地”,如荔湾区百花香料厂地块,和番禺市桥地王,我们可以一起参考看看,当初土地楼面价与目前建成楼盘的价格比较:

有房地产业内人士表示:“对广州楼市而言,刚需是主要的购房群体,房贷依然受限难以避免误伤刚需。根据目前的情况,限购有所放松,但限贷的局面或许还需要延续更长时间,同时,商业银行流动性趋紧,这都将在一定程度上抑制刚需的释放,‘金九银十’可能成色不足。”

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合富辉煌首席市场分析师黎文江则预测,今年的“金九银十”肯定无法和2013年同期相提并论,但与2011-2012年相比,应该仍将维持正常销售旺季的态势。

以上价格为房产网站的参考预估价格,及未考虑楼盘自身成本等因素造成的价格差异
从以上数据可以看出,如果在拿地较为廉宜的2014/2015年,拿下地价合适的地块,在2016年开售,收益率还是很不错的。而以2016年底的价格,参考之前的房价/土地比,那房价就要去到6-7w了。可见拿地价格对房价影响之大。
结语
由于地王效应对房价的利好,以及前述的当前的土地供应总体受限,部分解释了近年房价上涨的原因。根据其他城市的过往数据,也表明土地出让会带动周边房价的增长,甚至在某些城市,会出现供地更多的板块,房价相对涨幅更大的现象。甚至蔓延到二手房的领域。
确实,我们可以从广州的二手房价增长率热力图看出这个趋势:

黎文江认为,对于开发商而言,当务之急是资金回笼并完成今年预定的目标,而到目前为止,并未出现开发商降低年度销售目标的情况。“所以说开发商应该都还是有信心、有办法完成任务。主要是大户型的库存量大,但刚需产品其实仍处于供不应求的状态。”

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“今年楼市能否回暖关键就要看金九银十的成交情况。受政策导向、开发商促销影响,购房者的观望心态下半年会减弱,市场氛围会变好。”经纬行研究中心总监瞿中奇说。

广州2016-2017年二手房房价增长率热力图,南沙,天河,从化,增城领先。
如上所述,在供地较多的南沙、从化、增城等郊区出现了领涨现象。但由于广州比较明显的市区资源集中的不均衡现象,以及中心区交易主要以存量二手房为主,天河区也有较大上升。
作为一个幸福的大家庭,广州各区各有特色,又密不可分。每个因素政策的影响,既会对各板块有个性影响,也会有共性变化。当土地成为稀缺资源,如何深刻理解城市发展分布,预期市场供求关系,企业进行拿地定价,升斗小民安身立命,都还需要我们不断的思考及尝试解答。

佛山松绑限购广州怎么办?

原发表于 红设计微信号
多图!从土地供应看各区房价走势

楼价只有广州一半的佛山松绑限购,抢足了广州买家的眼球。上周末,多个广佛交界的楼盘宣告大卖,广州买家比例明显上升。佛山松绑限购了,广州怎么办?

黄韬透露,广佛交界的佛山盘在限购松绑刺激下,目前一手房成交小幅上涨,但是这种上涨可能持续不了太久,目前广佛交界的广州楼盘相对比较淡定,个别定位中低端的楼盘可能会有受到影响。

省房协理事赵卓文则提出,对于广州而言,面对佛山限购松绑,现实的步骤包括:第一步,采取措施激活144平方米以上大户型的销售。这类户型套数约占存量房的30%,面积约占50%-60%。倘能松动限购,广州楼市马上能激活。第二步,对新黄埔、南沙、增城、从化“网开一面”,整个广州楼市格局将改写。第三步,松动“穗六条”,广州楼市成交量将增加10%以上。他认为,“限购”作为特殊时期的特殊政策,并没有到完全退出历史舞台的时候。

楼盘怪招能否拯救楼市?

而继垫首付、原价回购等促销手法后,近期广州楼盘继续推出其他营销方式。像海珠区有楼盘就高调推出了“无理由退房”置业计划——在购房后至明年5月31日前,如果买家对所购的物业不满意,可申请无理由退房。此外,楼盘还推出了“10年免费入住” 换房节活动,在此次活动中成功换房的业主可获赠10年物业管理费。

楼盘怪招能否拯救成交不断下滑的楼市?

黄韬认为,这一系列楼盘促销怪招对楼盘销售刺激有限,甚至可能传达出开发商信心不足的信号,目前来看,对于购房客影响最大的仍是价格因素,性价比高、降价到位的楼盘更能引起购房客的兴趣。

广州各区市网签面积

区县7月6月涨幅越秀区0.640.87-26%海珠区1.882-6%荔湾区1.572.5-37%天河区2.596.13-58%白云区4.747.18-34%黄埔区0.150.21-29%花都区5.757.95-28%番禺区11.5219.39-41%南沙区5.015.56-10%萝岗区5.366.73-20%从化市2.246.07-63%增城市12.129.7724%

广州各区市网签价格

区县7月6月涨幅越秀区3595937996-5%海珠区2879429449-2%荔湾区22124206257%天河区43549427372%白云区21172200855%黄埔区14569144081%花都区912910006-9%番禺区1606916482-3%南沙区1008910787-6%萝岗区15766157430.1%从化市73127864-7%增城市956610433-8%

南方日报记者 郑佳欣 实习生 杨雪莹

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